Mercado inmobiliario español comienza a seducir a inversionistas chilenos
Aumento de rentas y vacancias, falta de capital fresco y necesidad de renovar el stock son algunos de los fundamentos del nuevo ciclo que vivirá el sector en España.
Al menos 100 millones de euros serían los que están invertidos desde fines de 2013 -o en vías de concretarse-, por parte de inversionistas chilenos en el mercado inmobiliario español. El presidente de CBRE, Adolfo Ramírez-Escudero, señala que la cifra es sólo lo que su firma ha identificado.
El ejecutivo se reunió la semana pasada con varios inversionistas locales a quienes presentó las ventajas de invertir ahora en España. Juan José Cueto, que dirige Costa Verde -el brazo inversor de la familia controladora de LAN-; Ignacio Salazar, de Territoria, Antonio Jalaff, de Patio, son sólo algunos de quienes escucharon al presidente de CBRE, que siguió al economista Vittorio Corbo, quien expuso sobre la recuperación de España.
El entorno macro es distinto, explica en entrevista con Diario Financiero, Ramírez-Escudero, sobre el porqué es un buen momento de entrar ahora a invertir. España por muchas razones macro pasó de estar fuera del radar a un consenso de que hay que invertir en España. En los últimos 18 meses se han establecido una serie de reformas estructurales que han contribuido a reposicionar las capacidades de crecimiento en España, sintetiza.
Los fundamentos
El primer efecto que se ha visto como parte del cambio de ciclo es el ajuste de rentabilidades. Éstas han comenzado a disminuir, en línea con el riesgo, y los interesados en activos inmobiliarios en España están floreciendo. Es un dictador adelantado de la confianza en el futuro. Bascula hacia arriba cuando cree que el futuro es peor y hacia abajo cuando es mejor, explica.
Otro de los parámetros que justifican la inversión es que, España está barato. Está en un valor atractivo respecto de otras economías de la Zona Euro, dice Ramírez-Escudero.
Seguido, que tiene un exceso de deuda y necesidad capital, que tendrá que venir del extranjero. Finalmente, que hay un stock de activos inmobiliarios envejecido, pues no se han hecho remodelaciones durante el tiempo de crisis y menos se ha desarrollado nueva oferta. Existe necesidad de nuevo producto moderno y reposicionar otros, todo eso en un contexto en que los bancos no querrán poner más dinero y los nacionales están sobre apalancados, dice.
Ahí es donde entran los chilenos, dice el ejecutivo. Chile tiene un desarrollo muy potente de capital institucional, de vehículos de inversión y family offices, por lo que son ideales para aprovechar el momento que vive España. Un punto no menor, es que son ellos quienes tienen capital propio para invertir en ése mercado, donde la posibilidad de apalancarse es aún muy baja.
Definiendo al inversionista local, Ramírez-Escudero los identifica como aquellos que quieren inversiones de largo plazo, más que un acto oportunista, privilegian entrar en mercados terciarios, más que en el residencial, como propiedades comerciales oficinas, parques logísticos y retail-; además, tienen un componente más profesionalizado, son estructuras, no inversionistas individuales, dice.
Sector por sector
Para el presidente de CBRE España, las oportunidades son variadas en el mercado hispano y responden más bien al interés y experiencia de los inversionistas, que puede dar un valor adicional a la realidad de las oportunidades. Un chileno debe invertir donde esté más capacitado de acuerdo a su experiencia anterior, explica. Sin embargo, analiza algunas de las métricas que sirven de sustento de lo atractivo que está cada área de inversión.
Oficinas:
Según Ramírez-Escudero, las rentas han pasado desde 40 euros a 20 euros en los últimos cinco años, un ajuste de 50%. El espacio nunca ha sido tan barato como en los últimos 20 años en España, sintetiza. Los precios de venta han pasado, desde máximos, de 12 mil euros /m2 a bajo los 6 mil euros/m2 y ahora ha repuntado un poco en activos prime y rondan entre 7.000/m2 a 7.500 euros /m2.
Otra señal de la recuperación es que la tasa de absorción o demanda- es superior a trimestres anteriores. Esto seguiría una tendencia alcista, puesto que no hay capacidad de sacar nueva oferta porque ha estado parada en los últimos cinco años y tardará antes de que pueda entrar nueva producción.
Por lo mismo, CBRE anticipa un crecimiento de 5% anual en las rentas de oficinas, con algunos edificios subiendo a 12% y otros manteniéndose. Así, habría retornos entre 10% y 15%, explica el ejecutivo.
Desarrollo:
De acuerdo con el presidente del capítulo español de la consultora, no ha habido mucha oferta nueva en los últimos años. Por lo mismo, a medida que se va avanzado en el ciclo, irán alquilándose las vacancias que quedaban, lo que serviría como aliciente para producir nuevo stock.
Sobre desarrollar desde suelo, el ejecutivo advierte que puede ser oportunidad, pero dependerá del precio al que se entre. Por lo mismo, aconseja ingresar al mercado comprando activos, que quizás requiere inversión en rehabilitación, pero que tendrá menos riesgo, pues tienen inquilinos con contratos.
Retail:
El consumo ha sufrido muchísimo, pero ha empezado a mejorar de forma leve y consistente. Los últimos meses han sido bastante buenos, asegura. En este sector hay grandes oportunidades, pues hay marcas internacionales que están entrando y quieren espacios más grandes, por lo que se necesitará proveer para éstas. Ramírez-Escudero identifica como oportunidad el comprar grandes ubicaciones, que no serán muy baratas, pero el tema no será tanto acceder a precios muy bajos, sino a activos únicos, los que en sí mismos son irreemplazables, dice.
Fuente: DiarioFinanciero |
